Оценка при изъятии недвижимости

Законодательная основа

Изъятие земельных участков для государственных нужд происходит с возмещением владельцам земли сумм понесенных убытков.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. (ГК, ст. 281)

Размер возмещения включает (ЗК, ст. 56.8 п.2):

• рыночную стоимость изымаемого участка (прав на него);

• убытки, причиненные изъятием участков, включая обязательства перед третьими лицами;

• упущенную выгоду.

Если правообладателю изымаемого участка предоставляется взамен альтернативная недвижимость, то проводится оценка стоимости недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемой недвижимости.

Размер возмещения определяется с участием профессионального оценщика:

Размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд,… рыночная стоимость земельных участков,... передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки … взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. (ЗК, ст. 56.8 п.2)

Принципы определения возмещения

Равноценное возмещение, или принцип эквивалентности:  правообладатель земельного участка после изъятия должен остаться в той же финансовой позиции, что и до изъятия земли, то есть платеж должен быть не меньше его потерь, но в то же время и не больше.

Игнорирование эффекта проекта, для которого происходит изъятие: планируемое изъятие земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимого имущества не учитывается при определении размера возмещения. Не принимаются во внимание изменения, вызванные реализацией проекта, для которого происходит изъятие, в том числе изменение зонирования, разрешенного использования.

Единство компонентов недвижимости: если одновременно с изъятием земельных участков осуществляется изъятие расположенных на них и принадлежащих тем же правообладателям объектов недвижимости (строений и других улучшений участка), в размер возмещения включается рыночная стоимость этой недвижимости, права на которые подлежащих прекращению.

Фиксация состояния изымаемого объекта до того, как стало известно об его изъятии: рыночная стоимость прав на изымаемый земельный участок определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
Вновь созданные объекты недвижимости и улучшения не  принимаются во внимание при расчете суммы возмещения после уведомления правообладателя изымаемой недвижимости о принятом решении об изъятии, за особым исключением, указанном в п. 8 ст. 56.8 Земельного Кодекса РФ.

Рыночная стоимость – база расчетов

Справедливое возмещения определяется на базе рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью … понимается наиболее вероятная цена, по которой … объект … может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. (Федеральный закон №135-ФЗ от 29 июля 1997 г. «Об оценочной деятельности»)

Рыночная стоимость не учитывает:

• факт вынужденности сделки для обеих сторон;

• отсутствие конкуренции и альтернатив у покупателя и продавца;

• особое отношение правообладателя к изымаемому имуществу, ущерб морального характера.

Рыночная стоимость проявляется в наиболее эффективном использовании актива – использовании, максимизирующем его стоимость. Наиболее эффективное использование может отличаться от текущего, выбранного собственником, но оно должно отражать намерения типичных участников рынка.

Рыночная стоимость – цена потенциальной сделки купли-продажи, не затраты на создание актива. Компенсация на основе затрат допустима для некоторых категорий недвижимости, которая никогда не бывает предметом сделки (специализированных активов), для других – требует подтверждения рыночными ценами.

Способы определения рыночной стоимости – общие для любых целей. Используют три подхода: сравнительный (на основе цен продажи аналогичной недвижимости), доходный (на основе ожидаемых доходов от эксплуатации недвижимости), затратный (на основе затрат на создание).

Стоимость изымаемого участка при частичном изъятии

Возможные последствия изъятия части участка для сохраняющегося у правообладателя:

• ухудшается подъезд или участок его вовсе лишается;

• перекрывается доступ к воде, нарушаются видовые характеристики;

• ухудшается конфигурация;

• меняется наиболее эффективное использование вплоть до невозможности осуществить застройку.

Компенсации правообладателям,  не являющимся собственниками изымаемых участков

Одновременно с прекращением прав собственности на участок, сданный в аренду, прекращается действие договора аренды с соответствующей компенсацией арендатору. При изъятии участка, обремененного сервитутом, прекращаются права как собственника, так и сервитуария.

Возмещение потерь от изъятия недвижимости происходит всем правообладателям – арендаторам, сервитуариям, другим пользователям недвижимости. Сумма возмещения определяется на базе рыночной стоимости соответствующих прав. Бессрочное пользование приравнивается к долгосрочной аренде.

В случае досрочного прекращения договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка до истечения срока действия указанных договоров. (ЗК, ст. 56.8, п.3).

В случае прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предоставленным юридическому лицу, рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость права аренды земельного участка на установленный законом предельный (максимальный) срок, а в случае отсутствия установленного законом предельного (максимального) срока – на сорок девять лет. (ЗК, ст. 56.8, п.3)

Важная часть работы оценщика – изучение изымаемого участка и последствий его изъятия

Изымаемая недвижимость обязательно осматривается, только так можно полно выявить фактические улучшения изымаемого участка, состояние недвижимости, установить влияние изъятия на свойства сохраняющейся у правообладателя недвижимости.

Прежде всего, мы определяем состав и свойства недвижимости, которая подлежит изъятию и компенсации – где географически проходят границы изъятия, что на нем расположено, все ли подлежит компенсации.

Для корректной оценки необходимо иметь графическое и визуальное представление об изымаемом участке, располагать исходными данными для его идентификации, определении границ. Эта информация предоставляется изымающей стороной.

Фактические параметры изымаемой недвижимости часто отличаются от данных в ЕГРН и распоряжения об изъятии. Такие случаи рассматриваются индивидуально, принимается во внимание, обязательно ли получение разрешения на изменения, требуется ли их регистрация, как это влияет на рыночную стоимость недвижимости. В тоже время не следует ожидать от оценщика полноценной юридической экспертизы. Вопросы о законности строений чаще приводят к предположениям (допущениям), что мы обсуждаем с заказчиком оценки.

Изымаемый участок на момент изъятия и проведения оценки может быть сформирован как отдельный объект учета в ЕГРН либо быть частью большего участка. Межевание и отдельный учет не меняет способа анализа наиболее эффективного использования участка, которое рассматривается с позиции пула участков одного правообладателя, затрагиваемых напрямую или косвенно изъятием.

Важный шаг изучение участка – выявление обременений земельного участка: охранных зон, сервитутов, договоров аренды, пользования и т.п. Проложенные по участку инженерные коммуникации, а также коммуникации на соседних участках и создаваемые ими охранные зоны могут быть серьезными обременениями участка, возможности использования этих территорий ограничены и регламентированы.

Убытки и упущенная выгода

Оценка убытков и упущенной выгоды не относится напрямую к оценочной деятельности, но очень тесно связана с оценкой стоимости изымаемой недвижимости.

Для корректной оценки важно определить, что следует отнести к убыткам и упущенной выгоде. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). (п. 2 ст. 15 Гражданского Кодекса РФ)

Многие считают вопрос дискуссионным. Мы придерживаемся следующей концепции в определении состава убытков и упущенной выгоды:

Мы исходим из следующих правил расчета суммы убытков и упущенной выгоды:

• Понесенные расходы и обязательства перед третьими лицами должны быть подтверждены правообладателем фактами; оценщик не проводит экспертизу подтверждающих документов, но выражает мнение относительно адекватности размера убытков и рациональности понесенных расходов.

• Будущие расходы следует оценивать на адекватность с точки зрения эффективного поведения разумного правообладателя для восстановления прав в утраченном объеме и качестве активов – способы перемещения, приобретения альтернативной недвижимости, целесообразность закрытия бизнеса.

• Будущие расходы необходимо рассматривать также с учетом наиболее эффективного использования участка, для которого сделан расчет суммы возмещения.  Например, если наиболее эффективен несельскохозяйственный профиль, то восстановление почвы для ведения сельского хозяйств не увеличит его стоимость и не будет целесообразным.

• При оценке упущенной выгоды должны быть факты, свидетельствующие о том, что лицо, у которого изымается участок, предприняло действия для получения выгоды, сделало приготовления и не смогло получить такую выгоду из-за изъятия.

Сделки, заключенные правообладателем изымаемой недвижимости после его уведомления о принятом решении об изъятии, если данные сделки влекут за собой увеличение размера убытков, подлежащих включению в размер возмещения за изымаемый земельный участок. (п.7 ст. 56.8 Земельного Кодекса)

Важно!

При выполнении расчета суммы возмещения возникают юридические вопросы и соответствующие им развилки принятия решения об учете того или иного фактора. Компетенций оценщика часто будет недостаточно. Необходимо подключение заказчика, в частности, юридических служб для формирования позиции и допущений оценки.

 С нашим участием изъято

Смотрите материалы дискуссии по вопросам расчета сумм возмещения при изъятии земельных участков ➔