Можно ли положиться на информацию об объекте оценки, собранную оценщиком?

В процессе оценки подлежат изучению все свойства объекта, влияющие на его стоимость – физические параметры, включая местоположение и технические характеристики, правовой статус, в том числе обременения объекта, экономические характеристики объекта – ретроспектива и потенциал получения дохода от использования. Мы уделяем внимание вопросу, не связан ли актив с другими, что затрудняет или делает невозможным его автономное использование, ликвиден ли он на рынке.

Мы используем все доступные источники информации: ЕГРН, осмотр объекта, договоры аренды и прочие договоры использования недвижимости, генеральный план населенного пункта, правила землепользования и застройки населенного пункта, другие источники информации. В отчете приводим иллюстрацию и подтверждение установленных фактов в виде копий документов или их частей, содержащих нужную информацию.

Существенная часть информации устанавливается либо проверяется на месте, при осмотре участка и окрестностей. Исследование включает также изучение карт местности, кадастровых карт. Если выявляются отличия фактического положения дел от отраженного в документах, то вопрос решается индивидуально, в зависимости от характера отличий и степени влияния на стоимость. По существенным аспектам предлагаем согласовать позицию с залогодержателем. В любом случае в отчете об оценке будет отражено решение и его основание.

В каких случаях и как оценщик принимает допущения оценки?

В случае неоднозначности исходных данных встает вопрос о допущениях – предположениях, при которых проводится оценка. Все допущения должны иметь основания и быть разумными в случае конкретной оценки. Допущения о свойствах объекта оценки и обстоятельствах предполагаемой сделки продажи актива (для погашения долга) – это те допущения, которые должны быть согласованы с пользователями результатов оценки. Мы стремимся к тому, чтобы включить их в задание на оценку. Мы также уведомляем и стараемся согласовывать допущения с залогодержателем. Все допущения обязательно раскрываются в отчете об оценке.

При отсутствии согласования с банком недопустимо отступление от базовых предпосылок рыночной стоимости:

• о наиболее эффективном использовании объекта оценки;
• о добровольной продаже объекта в нормальные сроки типичным для рынка способом;
• об отсутствии синергии и других специфических факторов, связанных с конкретными пользователями, покупателями, способных оказать влияние на стоимость объекта, если они не сохранятся при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

В особых случаях, связанных с особенностями объекта и банковского финансирования, может быть принято допущение, не соответствующее текущему положению дел, так называемое, специальное допущение, например:

• о наличии разрешения на строительство на оцениваемом участке (при его фактическом отсутствии);
• о том, что строительство здания завершено (тогда как по факту оно продолжается);
• о том, что объект недвижимости свободен от арендных договоров (тогда, как в реальности он сдан в аренду).

Проверяет ли оценщик информацию, предоставленную заказчиком?

Большую часть информации об объекте оценки предоставляет его владелец, который заинтересован в результатах оценки. Поэтому эти сведения требуют объективного суждения об их применимости для целей оценки. В первую очередь это касается прогнозных показателей эксплуатации объекта.

Мы не полагаемся на справки владельцев, если есть свидетельства того, что приводимая в них информация не соответствует или может не соответствовать действительности.

Как проводится оценка специализированного имущества или активов, которые не могут быть использованы без дополняющих их активов?

В том случае, если объект оценки неразрывно связан с другими, т.е. не может быть использован или отчужден отдельно от других активов, не включенных в состав залога, необходимо определить, должен ли этот актив быть включен в состав объекта оценки либо должно быть сделано допущение на этот счет. Эти вопросы обязательно должны обсуждаться с владельцем объекта и с банком-кредитором.

Какие подходы наиболее применимы в оценке для залогового кредитования?

Целью залога является страхование кредитора от риска невозврата кредита, когда сумма долга может быть возмещена от продажи объекта залога на рыночных условиях. Поэтому внимание обращено к вероятной цене продажи актива на рынке, факторам спроса. Это учитывается при выборе подходов к оценке.

Для получения наиболее надежных результатов мы стремимся использовать более одного подхода или несколько методов оценки в рамках одного подхода. Один подход и метод редко идеально подходит для понимания цены продажи на рынке. Так, надежность сравнительного подхода снижается применением цен предложений (это остается частым сценарием в оценке), доходный изобилует аналитическими данными, опосредованно опирается на рынок и факты. Затратный в иерархии подходов к оценке рыночной стоимости занимает последнее место и требует соотнесения с выводами других подходов.

Мы считаем, что во всех случаях следует применять сравнительный подход, вне зависимости от степени ограниченности локального рынка и информации о нем, расширяя рассматриваемые характеристики аналогов и географические границы до той степени, что позволяет собрать достаточно данных для анализа. При этом детализация анализа по сравнительному подходу зависит от качества исходных данных.

В оценке небольших объектов недвижимости, которые сдаются или имели историю сдачи в аренду, помимо сравнения со сделками и предложениями на продажу аналогичных активов, мы применяем метод валовой ренты.

В работе с данными, используемыми во всех подходах и методах, необходимо придерживаться следующих принципов оценки их надежности, которая влияет на надежность выводов о стоимости.

Наиболее надежны – наблюдаемые данные по аналогичным активам, к которым у оценщика есть доступ во время проведения оценки и которые применяются без корректировок.

Следующий уровень надежности представляют наблюдаемые данные, соответствующие аналогичным активам, к которым вносятся корректировки (при этом к самим корректировкам применимы принципы оценки надежности, изложенные здесь).

Наименее надежны ненаблюдаемые данные, к которым относятся данные третьих лиц, экспертные мнения и оценки. Их следует использовать, если недоступны данные предыдущих уровней. Такие данные следует формировать, используя всю информацию, доступную в сложившихся обстоятельствах. Способ получения таких данных раскрывается в отчете об оценке.

Какие данные используются в сравнительном подходе, как происходит верификация?

Необходимо собрать как можно больше информации об аналогах, интервьюируя продавцов или их представителей (что чаще доступно), проводя осмотры (если это возможно), используя данные открытых источников, в т.ч. ЕГРН, кадастровой карты, спутниковых карт, другие варианты.

Используем не только данные о предложениях на продажу, но и стараемся поднять сведения о сделках. Все сделки и предложения доступными средствами анализируются на предмет срока экспозиции, результаты анализа учитываем при выводе о стоимости.

Мы считаем допустимым использовать информацию о выставленных на продажу или проданных объектах после даты оценки, если это позволяет получить более надежные результаты оценки, имеется дефицит информации до даты оценки. В этом случае анализируем изменения на рынке после даты оценки, динамику цен, вносим необходимые корректировки.

Как выглядят, насколько объемны отчеты об оценке?

При подготовке отчетов мы стремимся к балансу полноты содержания и краткости отчета. Стараемся раскрыть заинтересованным лицам достаточно сведений для понимания объекта оценки, логики исследования, исходных данных и выводов. При этом считаем недопустимым перегружать отчет общими положениями теории оценки, другой не имеющей отношения к делу информацией, которая только отвлекает от сути исследования и его выводов. В отношении типовых объектов недвижимости – встроенных помещений или небольших зданий – мы применяем особую структурированную форму отчета, с которой можно познакомиться здесь➔.

Как инициируется оценка? Кто выступает заказчиком и кому доступны результаты?

Во всех случаях результатами оценки пользуются банк и заемщик. Поэтому оценщик учитывает аспекты, важные для обеих сторон сделки кредитования, выступая арбитром. Способом обеспечения прозрачности и фиксации существенных вопросов оценки является подготовка Задания на оценку.

Задание на оценку составляется всегда при участии заказчика оценки в лице заемщика и оценщика, а также банка, если у того есть намерение непосредственно участвовать в этом процессе. Задание согласовывается участниками перед началом выполнения оценки и, при необходимости, может корректироваться в процессе оценки в случае выявления сведений, влияющих на результаты оценки и относящихся к элементам постановки задачи.

Имеет ли значение, в каком банке планируется получение кредита? Соответствует ли оценка XLPartners требованиям конкретных банков?

На ключевые аспекты процесса оценки выбор банка не оказывает влияние. Уж точно, результат оценки не будет зависеть от залогодержателя. В то же время залогодержатель может выразить свои рекомендации к работе оценщика, обратить внимание на конкретные вопросы. Такие рекомендации не должны нарушать требований законодательства об оценочной деятельности. Заказчику и оценщику следует их придерживаться.

Средние рыночные параметры не отражают потенциал объекта залога, который имеет более высокую стоимость в сочетании с другими активами залогодателя или некоторых участников рынка. Как это может быть учтено в оценке?

Функцией залога является страхование кредитора от риска невозврата кредита. Он может рассчитывать на компенсацию из средств от продажи актива на открытом рынке. Поэтому базой оценки выступает рыночная стоимость, под которой понимается

«наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…» (ст. 3 ФЗ №135 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Рыночная стоимость не учитывает синергии и другие специфические факторы, связанные с конкретными пользователями, покупателями, способные оказать влияние на стоимость объекта, в частности, все преимущества, существующие у собственника в отношении объекта оценки и условий владения и пользования объектом оценки, отличающиеся от рыночных условий, не могут учитываться при оценке, если они не сохранятся при переходе права собственности на объект оценки иному лицу.

При наличии соответствующих требований в задании на оценку в дополнение к рыночной стоимости могут определяться инвестиционная стоимость, которая отражает ценность актива для конкретного владельца и учитывает эффекты синергий и специфических факторов владельца.

Объект залога сдан в аренду. Должны ли учитываться условия договора аренды при оценке объекта?

К новому собственнику переходят все предусмотренные действующим договором аренды права и обязанности прежнего собственника (ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон).

Договор аренды ограничивает право собственника в использовании недвижимости, поэтому может влиять на ликвидность и цену актива при его продаже. Именно продажа моделируется при оценке стоимости объекта залога. Однако это влияние на стоимость условий аренды может быть разным. Практически отсутствовать в случае краткосрочной аренды, когда близится срок ее окончания. Быть негативным фактором в ситуации долгосрочной аренды на условиях для собственника, хуже рыночных. А в случае с инвестиционной недвижимостью, которую приобретают для получения дохода от аренды, очень часто заполненность недвижимости арендаторами, повышает инвестиционную привлекательность и стоимость актива.

При отсутствии специальных допущений в отношении аренды, оценщику следует рассмотреть характер влияния на стоимость актива и учесть это в оценке, отразив в своем отчете. В некоторых согласованных с банком и заказчиком оценки случаях может быть введено специальное допущение о том, что объект является свободным от аренды.

В любом случае в отношении объекта, сданного в аренду, в процессе оценки оценщик должен занять ясную позицию – учитывается либо нет условия договора в оценке – и отразить ее в отчете об оценке. Предположения на этот счет следует согласовать с заказчиком оценки и банком-кредитором.

Фактические параметры объекта недвижимости отличаются от тех, что отражаются в ЕГРН. Как это будет учтено в оценке?

Это довольно частый случай. Особенно распространен в отношении жилых домов, когда переустройства, перепланировки приводят к изменению площади строений, что не отражается в регистрационных документах.

Если в процессе осмотра или изучения различных документов обнаруживается отличие, то его следует согласовать, определив, какие же параметры недвижимости будут определять его стоимость. Во многих случаях изменения не являются противозаконными, могут быть зарегистрированы должны образом или вообще не подлежат регистрации.

Противозаконность изменений оценщику часто сложно установить самостоятельно, без особой экспертизы. Поэтому сомнения в отношении законности часто приводят к введению особых допущений о параметрах актива, которые мы стараемся обсуждать не только с заказчиком оценки, но и с залогодержателем.

Расхождения между регистрационными документами и фактом, а также принятые допущения фиксируются в отчете об оценке.

В случае вопросов со стороны банка, готовы ли оценщики XLPartners сопровождать и защищать свои результаты?

Мы всегда сопровождаем использование результатов оценки нашими заказчиками – даем пояснения, дополнительную информацию и аргументы в пользу того или иного решения, предоставляем дополнительную информацию.